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2025年12月1日上午，河北白洋淀東岸的七里莊村附近，一組白墻黑頂的建筑群自西向東橫亙在白洋淀路南側，不時有戴著安全帽的工人出入。建筑群的大門位于東北側，門前的景觀石上刻著“雁歸洲”三個大字。 從北門進入建筑群內部，映入眼簾的是一片未完工的別墅區，有不少工人正在施工。一位施工方的人員說，項目大約有兩三年工期，預計2027年可以全部建成。 雁歸洲原為華夏幸福（600340.SH）開發的任丘市白洋淀孔雀城項目，2017年上半年，因規劃調整先后被任丘市住建委和任丘市政府勒令停工。停工前，項目大部分別墅已經預售，待售的僅剩下十幾套。 2025年春節后，一位自稱是業主的短視頻博主稱，已經買下白洋淀孔雀城項目，并更名為雁歸洲，該博主因此被網友稱為“史上最強接盤俠”，引發各界關注。 就雁歸洲項目盤活等相關情況，經濟觀察報多次聯系該博主、項目的開發商任丘孔雀城房地產開發有限公司（下稱“任丘孔雀城”）及其控股股東北京弘信守正工程管理有限公司（下稱“北京弘信”），截稿前，幾方均未回應。 接手爛尾樓 根據白洋淀孔雀城的規劃建設文件，該項目由兩個地塊組成，合計占地273.84畝，計容建筑面積13.95萬平方米，共有266戶，2016年開盤價格在1.1萬元/平方米左右。2017年上半年項目停工。 2024年10月，北京弘信接手爛尾多年的白洋淀孔雀城項目，2025年1月，任丘孔雀城作為項目公司完成工商注冊變更，白洋淀孔雀城更名為雁歸洲。 一位施工負責人告訴經濟觀察報，項目在2025年4月前后復工，采取分批推進的措施，首先新建了大門、市集等項目，并啟動商業區、酒店等建筑的修復工作，住宅部分翻建和修復只啟動了一部分。 項目開工前后，上述視頻博主開始在社交平臺密集發布有關項目的短視頻，從一名買到爛尾樓的業主到買下整個項目，這個具備傳奇色彩的故事迅速引發網友的大量關注，網友一度以為該項目被短劇公司收購了。 截至12月2日，雁歸洲項目靠近白洋淀路一側的商業區已基本完工，商業區西側的酒店項目主體仍在施工中；商業區東側的市集游樂項目已經于2025年10月開業，目前因天氣轉冷暫時歇業。 商業區南側全部為住宅，主要以合院和聯排為主。一位項目方工作人員告訴經濟觀察報，項目一共有200多套房子，大部分已在停工前預售，僅有十幾套沒有賣出。因當地規定現房銷售，目前還沒有啟動銷售工作。 住宅區大部分建筑處于在建和修復狀態，不少工人分布在不同區域建造主體、修建圍墻、翻新屋頂等。僅有靠近商業區的少量合院和聯排主體接近完工，正在進行地面平整。 上述施工負責人說，由于停工時間較長，未完工的建筑主體常年經受風吹雨打，一些建筑主體甚至長時間浸泡在水中，大部分建筑物損壞較為嚴重。每一棟建筑物，除了混凝土部分外，屋頂、主體磚墻、院墻等部分均需要修復或拆除重建。 據其透露，項目的修復遠比新建復雜，耗時較長，加上冬季施工條件受限，工程進度較慢。未來將根據施工進度陸續將房子交付給業主，預計2026年可以交付一部分已預售的房子。 據另一位施工人員介紹，他們接手項目工程時，按照施工圖紙，項目有幾十套合院和聯排待建，還有15棟高層住宅未開工。目前，部分新建的合院和聯排已經動工，但高層住宅還沒有確定什么時候動工。 根據短視頻博主發布的消息，未來項目旁邊還會新建一座古鎮，依托白洋淀發展旅游度假產業。 此外，上述項目方工作人員告訴經濟觀察報，項目有商業街和酒店，未來可能還會將部分住宅項目改造成民宿，用來發展度假產業。 但上述內容未獲任丘孔雀城及北京弘信等方面的證實。兩家公司的工作人員均表示，就經濟觀察報采訪內容向公司負責人匯報，但截稿前，兩家公司均未給予任何回復。 接盤俠是誰 短視頻博主于2025年發布的視頻中描述，8年前，他和家人在白洋淀孔雀城購買了爛尾樓，因為爛尾交不了房，他們家族將整個項目買了下來；其父親讓他管理一個項目，他沒想到是一個別墅項目。 經濟觀察報多次聯系該視頻博主，均未獲回應，亦未能證實其身份。不過據項目方的工作人員稱，該博主即是項目的老板。 早在2024年7月，華夏幸福發布公告稱，其全資子公司廊坊京御和任丘鼎興計劃向雄建建設轉讓任丘孔雀城100%股權及任丘市城市規劃展覽館等資產，交易價款0.45億元，雄建建設同時承接廊坊京御應付任丘孔雀城的往來款項15.46億元。 2024年10月，華夏幸福再次公告稱，將交易對手雄建建設變更為北京弘信，交易款項及承接債務等交易方案不變。 工商注冊資料顯示，2025年1月，任丘孔雀城的股東從廊坊京御變更為北京弘信；2025年4月，自然人劉陳新入股任丘孔雀城，持股1%，北京弘信持股比例降至99%。 北京弘信由管宏鴻100%持股，注冊資本1000萬元。截至2024年6月底，其總資產5045萬元，凈資產1307萬元，2024年上半年營收2243萬元，凈利潤209萬元。此前，華夏幸福債權人曾質疑北京弘信的債務承接能力。 除了北京弘信外，管宏鴻還在莆田市涵江區名遠設備安裝服務中心、滄州浩克建筑工程機械租賃有限公司、滄州百尺竿園林綠化工程有限公司等多家建筑業公司持股。 從北京弘信歷年發布的招聘信息看，其招聘地區涵蓋北京、南京、滄州、石家莊等多個城市，崗位涉及土建、市政、園林、造價、水電、設備等建筑業相關的多個領域，在工程領域涉足頗深。 北京弘信在北京豐臺的中鐵諾德中心辦公。12月2日，經濟觀察報實地探訪，其與北京廣安聯合電力工程設計有限公司（下稱“北京廣安”）、北京中網農電管理咨詢有限公司、北京大淀能源科技有限公司等多家公司在同一個辦公室辦公。工作人員亦表示“這幾家公司都是一起的”。 在辦公室前臺側上方的小展板上，寫有多個管理層的名字，排在首位的是陸瀟。陸瀟曾是北京弘信的股東，2020年將股份轉給管宏鴻；陸瀟也曾在北京廣安擔任董事，直到2023年才退出，但其名字仍出現在這兩家公司辦公室的顯著位置。 目前，陸瀟是上海太行守正科技有限責任公司、海南弘信守正實業、北京中網農電科技有限公司、廣藍電氣設備有限公司等多家公司的股東。其中，管宏鴻在海南弘信守正實業持股1%，在北京廣安的公開活動中，管宏鴻的身份是助理。 也就是說，雁歸洲的投資人雖然名不見經傳，但其背后的關聯公司在建筑工程、電力工程、農業、文化旅游、能源科技、電氣設備等多個產業有廣泛涉足。 如何收回投資 據華夏幸福公告，北京弘信收購白洋淀孔雀城和任丘市城市規劃展覽館的代價是0.45億元交易款及承接15.46億元債務，合計收購成本是15.91億元。此外，想要盤活項目，還需要繼續投資數億元。 根據華夏幸福財報統計，白洋淀孔雀城項目預計總投資11.82億元，2016年開工以來，累計投入2.66億元，項目竣工還需要投入9.16億元。綜合來看，北京弘信獲取及開發雁歸洲項目總成本超過25億元。 此外，2025年以來，任丘孔雀城已經被工商銀行華北石油支行、河北省地球物理勘查有限公司等債權人申請強制執行，公司及法人代表楊建言被下達限制消費令。未來，其商業、酒店等資產還面臨被債權人查封的風險。 北京弘信收購一個大部分房源已賣出的爛尾樓項目，如何收回投資成為各方關注的焦點。經濟觀察報未能獲得任丘孔雀城預售資金監管賬戶中是否有剩余資金及具體資金數額。如有，這些資金一定程度可以抵消北京弘信的建造成本。 從目前來看，其主要通過以下方式收回投資： 第一，待售住宅。華夏幸福財報顯示，截至2024年底，白洋淀孔雀城項目的待售面積為9259.4平方米，期末賬面價值4677.7萬元。也就是說，該項目住宅的剩余貨值勉強可以覆蓋北京弘信支付的0.45億元收購款。 第二，商業和酒店。雁歸洲項目有大量配套的商業和酒店等資產，這些資產一方面可以通過運營賺取收益，貢獻現金流；另一方面也可以通過出售等方式變現。此外，任丘市城市規劃展覽館未來也可以變現。 第三，新建或者擴建。據雁歸洲項目方及多名施工人員介紹，除了已經建好的主體樓棟外，項目將新建幾十套合院和聯排，主要分布在外圍部分及內部零星區域；還有15棟高層住宅沒有動工。這些新建的住宅無論出售還是做度假民宿，均可獲得收益。 第四，新建古鎮。據上述短視頻博主介紹，計劃在雁歸洲項目旁邊新建一座古鎮，用于發展旅游業，同時與項目的商業、酒店、民宿等業態形成互動，通過運營獲得持續回報。 第五，網紅流量的想象空間。雁歸洲項目因社交平臺被各地網友了解，未來項目無論是做旅游度假，還是做文旅古鎮或養老基地，這些流量為未來項目運營留下了想象空間。 雁歸洲項目雖然緊鄰白洋淀，但目前缺少生活配套，距離最近的七里莊村大約有1.5公里，四周幾乎均為耕地和林地。在當前的房地產形勢下，即便可以騰挪出大量可售貨值，但并不意味著容易變現。 而且，酒店、養老、古鎮、文旅等業務想要獲得成功，一方面需要企業有較強的運營能力，另一方面也需要具備一定的人氣。項目建成后，能否延續“史上最強接盤俠”的流量，有待時間驗證。

當前，我國地方財政運行正處于深刻的轉型與承壓期。在外部環境復雜多變、經濟增長放緩、產業轉型升級壓力大、房地產市場深度調整等多重因素疊加影響下，地方財政收支矛盾日益凸顯，風險壓力積聚，亟待落實二十屆四中全會精神，深化改革，多措并舉構建地方財政可持續運行機制，以地方財政可持續助力經濟持續健康發展。 《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》（下稱《建議》）強調，“發揮積極財政政策作用，增強財政可持續性”“增加地方自主財力”“注重在發展中保障和改善民生”，這為財政改革發展明確了新方向。 財政作為國家治理的基礎和重要支柱，其健康運行直接關系到經濟社會發展的質量與效率。 當前，我國地方財政運行正處于深刻的轉型與承壓期。在外部環境復雜多變、經濟增長放緩、產業轉型升級壓力大、房地產市場深度調整等多重因素疊加影響下，地方財政收支矛盾日益凸顯，風險壓力積聚，亟待落實二十屆四中全會精神，深化改革，多措并舉構建地方財政可持續運行機制，以地方財政可持續助力經濟持續健康發展。 地方財政運行困境的原因 經濟結構轉型期的陣痛、征管體系的適應性滯后以及省以下財政管理體制不完善等是造成困境的深層次原因。 第一，經濟轉型期的結構性矛盾制約財政增收基礎。傳統產業增長動能減弱與新興產業培育不足并存。房地產、建筑業等傳統產業增長放緩、稅收貢獻顯著下滑，而新能源、人工智能等新興產業規模相對較小，短期內難以形成有效稅收替代。 第二，傳統稅收征管模式難以有效覆蓋新經濟業態。比如，對直播帶貨、微商等跨區域、隱匿性強的經營行為，稅務機關難以準確掌握稅源信息，存在稅收流失風險。同時，部分地區產業結構單一加劇財政收入波動。部分地區經濟增長和財政收入對房地產、資源等行業依賴度過高，當面臨市場需求結構性調整、環保政策收緊等外部沖擊時，財政收入容易出現大幅波動。 第三，省以下財稅體制改革未到位影響收支平衡。 一是省以下事權與支出責任劃分有待深化。盡管中央已經推進教育、醫療衛生、交通運輸等領域事權和支出責任劃分改革方案，但省與市縣在事權歸屬、支出責任主體、保障標準與調整機制等方面的劃分方案有待進一步落實。 二是支出結構固化特征明顯。民生支出和債務付息等剛性支出持續攀升，地方財政自主支配空間明顯收窄。 三是預算績效管理機制尚不健全。部分支出項目決策科學性不足，資金使用效益不高，有的績效低下支出難以及時削減。 增強地方財政可持續性的對策建議 面對當前地方財政運行中收支矛盾凸顯、風險壓力持續積聚的嚴峻形勢，以及稅源結構單一、支出剛性固化等深層次體制矛盾，亟待構建以培育經濟發展內生動力為核心、以優化制度環境和創新政策工具運用為保障、以盤活存量資產資源和優化稅收征管為補充的地方財政可持續運行機制，以地方財政可持續助力經濟持續健康發展。 （一）培育高質量稅源，夯實財政增收的微觀基礎 解決財政增收問題，關鍵在于培育富有活力、結構多元的稅源基礎，實現從“招商引資”向“育商強企”的戰略轉變。 一是提高產業發展韌性，構建稅源“護城河”。地方政府開展基于本地比較優勢的產業鏈精準培育，形成基于深度分工與協作集群發展的產業生態，提升產業競爭力，進而形成抗風險能力強的穩定稅基。 二是激發市場主體創新活力，提升稅源“附加值”。財政增收的可持續性最終依賴于企業盈利能力的增強。地方政府應結合本地發展戰略要求，精準落實研發費用加計扣除、高新技術企業稅收優惠等政策，引導企業加大技術創新和工藝改造投入。要致力于營造市場化、法治化、國際化的營商環境，加強知識產權保護，維護公平競爭秩序，杜絕選擇性執法和不當干預。通過激發民營經濟和中小企業的發展活力，推動企業向價值鏈高端攀升，實現從“量的擴張”到“質的提升”轉變，有效提升企業所得稅、個人所得稅等直接稅的比重，優化地方稅收收入結構。 （二）穩步推進省以下財稅體制改革。 一是優化預算管理體制。建立省市縣“一盤棋”整體推進零基預算改革的格局，并與財政科學管理改革有機融合，持續提升財政管理系統化、精細化、標準化、法治化水平。強化預算績效評價結果剛性約束與激勵，建立健全科學合理的績效評價等級與預算安排系數的量化聯動機制，對績效優良的項目優先保障，削減或取消低效無效支出項目。完善績效信息報告制度，強化績效約束和責任追究，確保財政資金使用效益持續提升。 二是以強化預算統一分配權為核心，針對制約相關領域發展的頑瘴痼疾精準攻堅，加強財政改革與其他改革系統集成，推動政府治理效能提升。 三是構建和完善政府債務管理長效機制。加強項目可行性論證和收益測算，確保債券資金投向有收益、有回報的優質項目。建立全口徑地方債務監測監管體系和防范化解隱性債務風險長效機制，加快地方融資平臺改革轉型。 （三）創新政策工具運用，拓展財政增收的戰略空間。在現有體制框架下，地方政府應充分創新政策工具運用，積極爭取和創造新的財力來源。 一是轉變傳統思路，將爭取上級支持的重點從單一的轉移支付資金，轉向能夠帶來長期制度優勢的重大改革試點和戰略平臺。積極申報國家級自由貿易試驗區、綠色發展示范區、要素市場化配置改革試點等，通過制度創新、要素集聚效應和品牌價值，吸引高端要素和高質量投資，營造有利于提升長期稅收效益和推動經濟增長的環境。 二是創新投融資模式，有效撬動社會資本。在嚴控隱性債務的前提下，規范推廣政府和社會資本合作（PPP）模式，完善項目篩選、論證和監管機制。科學運用政府產業引導基金，通過市場化運作方式，引導社會資本投向重點發展的產業和科技創新領域。推廣“項目+資源”綜合開發模式，將公益性項目與相關資源開發權捆綁實施，實現項目綜合平衡。建立健全投資風險防控機制，確保財政資金安全高效運行。 （四）加強財政資源統籌，提升資源配置效率和稅收征管效能。 一是全面盤活存量資產資源，實現價值提升。采取公開招租、處置變現、作價入股等方式，將沉淀資產資源轉化為財政收入。建立資產共享共用制度，提高使用效率。 二是規范政府收入管理體系，降低非稅收入依賴。規范稅收優惠政策，完善對重點領域和發展關鍵環節支持機制。加強財政、稅務、銀行等部門協作，形成稅收共治格局。建立健全非稅收入項目清單管理和定期評估退出機制，堅決取消不合理、不合規的收費項目，建立收費標準科學測算調整機制。推動非稅收入管理從“重征收”向“重規范”轉變，切實減輕市場主體負擔，優化營商環境。 三是構建“以數治稅”現代稅收征管體系，確保應收盡收。構建跨部門涉稅數據共享與智能分析平臺，實現財政、稅務、市場監管、社保、銀行等部門數據互聯互通，完善稅收保障體系。運用大數據和人工智能等技術精準識別平臺經濟、共享經濟等新興產業稅收風險，堵塞征管漏洞。

崛起于二十世紀二十年代的鄭氏家族已走過百年歷程，旗下擁有新世界集團與周大福珠寶集團兩大核心產業，業務覆蓋房地產、酒店、珠寶等多個領域。據《福布斯》2025中國香港富豪榜顯示，鄭氏家族以195億美元（約合1400億元人民幣）身家位列第三。 近年來，新世界發展面臨著巨大的債務壓力，目前正通過債務重組和資產出售等措施正在努力改善財務狀況。截至2025年6月30日，新世界的總債務約為1461億港元，凈債務約為1201億港元。此次擬出售瑰麗酒店資產，被視為鄭氏家族紓困動作的重要一環。 *歡迎掃碼加入家辦新智點·知識星球。限時贈閱17萬字“家辦手冊”，全面了解本土家辦行業圖譜和方法論。 擬出售瑰麗酒店 據報道，香港鄭裕彤家族正尋求買家，計劃出售家族旗下高端酒店品牌瑰麗酒店集團（Rosewood Hotel Group）的部分資產，以應對旗下地產公司新世界發展面臨的流動性挑戰。 知情人士表示，鄭氏家族代表已與多家公司初步接洽，就瑰麗投資組合中的資產可能出售進行探討。這些洽談尚處于初步階段，最終是否成事仍有變數。 多年來，瑰麗酒店集團過往多年由鄭家純女兒鄭志雯（Sonia Cheng）掌舵，由家族緊密持有的投資機構周大福企業有限公司（Chow Tai Fook Enterprises Ltd.）所有。 瑰麗品牌始于1979年，從美國達拉斯一棟歷史建筑起步，2000年通過收購紐約地標酒店The Carlyle躋身全球奢華酒店陣營。2011年，前身為新世界酒店集團的瑰麗酒店集團正式收購該品牌，并積極拓展亞洲市場。 當時，瑰麗酒店仍處于虧損狀態，負債累累，市場普遍不看好此次收購，甚至有業內人士評價其為“非理性的資本消耗”。數據顯示，2010年瑰麗酒店集團凈虧損高達6800萬美元。 2011年在鄭志雯的主導下鄭氏家族以2.295億美元將其收入囊中，2015年又通過周大福企業以19.63億港元完成資產整合。 收購后的十多年間，鄭志雯推動瑰麗大規模擴張，目前集團已在26個國家運營58家酒店，另有超過30個新項目在建。「香港瑰麗酒店」更在今年登頂“世界50最佳酒店”榜首。 財務表現方面，瑰麗酒店自2014年起營業利潤率持續回升，2016年凈利潤首次突破1億元人民幣，迅速成為高端酒店市場的重要參與者。瑰麗酒店目前由周大福集團持有，由于是非上市體系部分，因此沒有公布其近年業績。 根據新世界提出的一份債務置換計劃介紹材料，瑰麗酒店目前估值為159億港元。此次擬出售瑰麗酒店資產，被視為鄭氏家族紓困動作的重要一環。 新世界債務危機 近年來，新世界發展負債規模攀升明顯，面臨巨大的財務壓力。 2025財年業績顯示，新世界發展營收同比下滑22.64%至276.81億港元，持續經營業務對股東應占虧損163.02億港元，虧幅擴大38.07%，尚未扭虧為盈。 新世界發展的債務風險早在2025年5月已現端倪，當時新世界發展宣布延期支付4筆美元永續債利息，合計約0.77億美元。過去一年，新世界發展將化債放在核心位置，密集推進多項化債計劃： 新世界發展成功落地882億港元的銀行再融資，將銀行貸款最早到期日延長至2028年6月30日。882億元的銀行再融資延長債務到期日，增加了新世界短期至中期的流動性，為業務及財務需要提供更多空間。 9月下旬，新世界集團以其核心資產維港城（Victoria Dockside）作為抵押，獲得了一筆39.5億港元的銀行貸款，比其最初目標的上限低了75%。 2025年11月，新世界發展還針對未償還本金45億美元的永續債，以及未償還本金23億美元的固定期限債券，推出規模高達19億美元債券交換要約方案，計劃將其永續債券規模削減三分之一。 最初，新世界發展原定提前截止日是紐約時間11月17日。截至該期限，已有本金20.9億美元的永續債，以及本金1.37億美元的定期債券提前響應要約。彼時該公司預計，待提前付款日期進行交割后，未償還的永續債本金將減少10.2億美元，定期債券本金將減少0.299億美元。 此后新世界發展宣布新增第二次提前投標，截止日為紐約時間11月25日。截至該期限，第二次提前投標已獲得本金1.85億美元的永續債、0.395億美元的定期債券響應。 經過兩次提前投標，新世界累計獲得了本金22.75億美元永續債、1.765億美元定期債券的響應。按照交換要約進度看，目前只有大約50%的存量永續債參與，意味著債權人接受交換的意愿仍舊不足。 面對危機，鄭家純在業績報告說：“時勢不由人，然變局如潮，何以舟楫（如何應對）？”他稱，在面對風浪，始終秉持獅子山下自強不息的拼搏精神，同舟共濟，破浪前行。他強調，韌性成為新世界抵御風浪、穿越周期的堅實根基。 此次擬出售瑰麗酒店資產的動作，被視為新世界發展繼銀行再融資、債務置換后，又一重要化債舉措。 此前，鄭氏家族尋求引入約100億港元的資本合作伙伴，但據知情人士透露，相關談判自11月起已陷入停滯。 然而，鄭氏家族其他資產的出售嘗試一直進展艱難。8月，鄭氏家族旗下基建部門中信泰富服務有限公司（CTF Services Ltd.）決定暫緩出售其在中國價值20億美元的一組道路資產。知情人士還表示，鄭氏家族也正試圖出售其位于香港國際機場附近的高知名度商場“11 SKIES”，市場估計作價或逾百億港元，以回籠資金緩解集團流動性緊張。 多項減債舉措下，新世界發展全年總債務和凈債務錄得同比下降：財務數據顯示，新世界發展的總債務約1461億港元，同比減少約57億港元。凈債務約為1201億港元，同比減少約35億港元。短期債務約為66億港元，同比減少約350億港元。 鄭氏家族傳承路徑 鄭氏家族自1929年周至元創立周大福金行起，歷經三代，傳承模式涵蓋傳婿、傳子及職業經理人接管等多種形態。 1989年，64歲的鄭裕彤宣布退休，將集團交予長子鄭家純，意在“早交班、穩過渡”。 “早點交班，我可以在旁邊看著。有問題、需要出馬時，還能幫到他。若等自己不行了再交，出問題時就有心無力了。因此，在傳承中，家族一代不要貪戀權位。”鄭裕彤曾解釋道。 鄭家純繼承了父親鄭裕彤一貫的誠信與果敢，他主導擴建的香港會展中心項目取得巨大成功，顯著提升了周大福的國際聲譽。與此同時，他大幅擴張新世界集團，熱衷于激進收購，但快速擴張也帶來高額負債。僅僅一年后，鄭裕彤不得不再度出山，通過大規模出售資產、收縮戰線，以減輕負債。 從1990年起，鄭裕彤再度執掌周大福，并一直帶領企業走過長達22年的穩健時期。直到2012年，86歲的他才第二次正式退休。 鑒于第一次交班出現的問題，鄭裕彤復出后采取了“兩軌并行”的方式推進傳承：一方面繼續親自掌舵集團，另一方面在孫輩中提前培養接班梯隊，同時也讓兒子們繼續承擔家族企業中的重要職責。 在孫輩之中，鄭志剛的條件最為突出——畢業于哈佛大學、曾任職于瑞銀，并于2006年正式加入家族企業。他的國際視野與專業背景，使其逐漸成為鄭裕彤心目中的最優繼任人選。 鄭志剛在執掌新世界期間有很多高光時刻，包括投資200億元的航天城項目、打造地標建筑K11MUSEA等，但也遇到與父親鄭家純早期接班相同的問題：因擴張策略使新世界負債率高企，在行業下行周期中面臨嚴峻挑戰。 新世界自2020財年起資產負債率超過50%，且呈現逐年攀升趨勢，其它港資地產企業的平均負債水平為20%到30%。雖然鄭志剛也曾試圖通過出售資產、削減債務，卻未能改變辭任的結局。 2023年末，鄭家純罕見接受專訪時表示，家族企業的接班人選“仍在觀察中”，并強調交棒的前提是“才德兼備”——坦言這并非易事。自此，市場開始流傳家族“繼承人安排可能生變”的聲音，與此同時，家族企業內部也出現一系列人事調整。 在鄭志剛辭任新世界發展行政總裁后，職位由職業經理人馬紹祥接任。然而馬紹祥上任僅兩個月便以個人理由離職，而這一核心崗位并未回到鄭氏家族成員手中，而是由職業經理人原新世界執行董事、新世界中國行政總裁黃少媚接手。 這一安排，顯示出鄭氏家族希望以“專業化治理”修復集團基本盤，亦將接班計劃從“家族繼承”轉向“家族+專業經理人”混合模式。 對于家族人事變動，鄭志剛的弟弟、鄭氏家族旗下另一上市公司新創建的聯席行政總裁鄭志明回應稱，父親鄭家純“絕對公正、對事不對人”。他坦言：“如果我做得不好，也同樣可以被換掉。”并強調家族旗下企業均已獨立上市，各家族成員分工明確，治理結構清晰。 鄭志雯：走向臺前的下一代關鍵人物 在鄭氏家族的人事變動過程中，鄭志雯進入核心權力視野。 目前鄭志雯身兼多職，除擔任出任瑰麗酒店行政總裁、新世界發展執行董事、周大福珠寶集團副主席兼執行董事外，亦出任佐丹奴非執行董事。 值得一提的是，鄭家純在5月1日卸任新世界發展集團提名委員會主席后，由鄭志雯接任這一重要職位。 作為企業管理的“神經中樞”，新世界提名委員會肩負著董事會架構設計、高管任免以及接班人計劃等重要職責。這一任命標志著鄭志雯從周大福珠寶和瑰麗酒店的專業領域，正式躋身鄭氏家族核心權力圈層。 據悉，目前新世界發展提名委員會，由李聯偉（現任力寶有限公司等多家上市公司執行董事兼副主席，是香港城市大學榮譽院士及香港太平紳士）與國際金融專家葉毓強，與鄭志雯一同組成了“家族成員+職業經理人+專業人士”三人決策班子，打破了家族企業“一言堂”傳統。 “我有三個兄弟，從小到大我是家里唯一的女孩。爸爸媽媽并不會因為我是女孩就特別溺愛我，他們一直奉行男女平等。哥哥和弟弟有的機會，我也同樣會得到。在這樣的環境里長大，我從不會覺得因為自己是女孩就可以少做一點，而是認為應該和男孩子一樣。如果有能力、有熱情去工作，即使有了家庭，也應該勇敢嘗試去做。”鄭志雯曾回顧個人經歷時表示。 新世界集團在人事調整的同時，面臨著公眾、投資者的密切關注。多位行業專家在座談會上表示：“鄭志雯以聯合作戰、穩中求變的新策略，為新世界爭取到了寶貴的喘息機會。” 回望鄭氏家族的三代接班歷程，鄭家純從進入家族企業到第一次接棒用了大約17年。企業第一次出現債務風險后，鄭裕彤又重新執掌家族企業22年；第三代鄭志剛也在家族企業深耕近20年。即便有充分準備，傳承依然伴隨風險。 如今，鄭氏家族仍須倚重職業經理人穩定運營，反映出家族傳承中“盡早制定并持續修正”的重要性。在債務壓頂與交棒過渡的雙重挑戰下，鄭氏家族的百年基業正迎來關鍵一役。

12月3日，實達集團發布公告稱，其全資孫公司博樂市中科融通物聯信息科技有限公司（以下簡稱“博樂公司”）超過5年的壞賬有了以房抵債和分期支付方案。 《每日經濟新聞》記者注意到，博樂公司這筆總額約1373.72萬元的應收賬款，因賬齡超過五年，此前已被實達集團在財務報表中全額計提了預期信用損失。 通過此次交易，博樂公司將獲得位于新疆博樂市的14套住宅房產及后續的現金回款，預計形成的收益將超過實達集團最近一期經審計凈利潤的50%。 賬齡已超五年的壞賬“起死回生” 2017年，彼時的博樂公司承接了博樂市鄉鎮街道（村隊、社區）監控建設項目（四標）。該項目合同金額達2037.53萬元，博樂公司在2017年11月確認了1741.48萬元的收入。2021年7月，經第三方機構審定及業主單位認可，審定金額最終確認為1968.25萬元。 然而，工程款的回收卻異常坎坷。在隨后的幾年里，盡管博樂公司收到了一部分款項，但截至2025年9月30日，仍有1373.72萬元的應收賬款未收回。 到了2025年9月30日，這筆賬齡已超過五年的款項，在財務報表上被判了“死刑”——實達集團已對其全額計提了預期信用損失。 上述應收賬款的債務方博樂市陽光星馳投資建設有限責任公司（以下簡稱“陽光星馳公司”）是一家國企，其實際控制人為博樂市人民政府國有資產監督管理委員會。 近期，這筆壞賬的轉機出現了。 實達集團公告顯示，博樂公司擬接受業主單位以“以物抵債”和“現金分期”的方式來清償這筆債務。根據擬簽署的《三方抵債協議》，陽光星馳公司拉來了其關聯方——博樂市陽光新城房地產開發有限公司（以下簡稱“陽光新城房地產公司”）作為“救兵”。 首先，陽光新城房地產公司拿出其名下的14套住宅房產，沖抵896.48萬元的債務；其次，剩余的約477萬元由陽光星馳公司承諾以現金方式支付。按照協議，剩余款項將分5年共10期支付完成。首次支付定于2026年6月30日前，每期支付約47.72萬元。 14套住宅房產尚未竣工驗收 值得注意的是，本次以房抵債的核心焦點，在于用來抵債的14套房產究竟價值幾何。 根據福建中興資產評估房地產土地估價有限責任公司出具的《資產評估報告》，這14套房產位于新疆維吾爾自治區博樂市文化南路北側的“靈壤·陽光城”小區，具體為9號樓1單元的201等共計14套住宅。 根據評估報告的現場勘查描述，該樓盤地理位置尚可，不臨街，但周邊已經形成包括文化南路、賽里木湖路在內的城市路網。小區周邊配套設施也相對完善，擁有農業銀行網點、博樂市高級中學以及博州蒙醫醫院等教育醫療資源。 然而，值得注意的是，截至評估基準日2025年10月15日，這些房產尚未竣工驗收。評估報告明確指出，這些房產屬于“期房”狀態，預計到2025年底才能完成竣工驗收。 最終，評估機構對14套房產給出的市場價值評估結論為人民幣650.68萬元。 值得注意的是，14套房產評估價值僅為650.68萬元，而抵債金額卻高達896.48萬元。這意味著，實達集團接受的抵債價格比評估機構給出的市場公允價值高出近246萬元，溢價幅度接近38%。 對于這一看似“吃虧”的交易，實達集團在公告中給出了解釋。 “本次交易作價以房產管理部門備案價值為依據，雖高于評估機構出具的評估基準日市場價值，但該定價具有商業合理性。鑒于該應收賬款賬齡已超過五年，公司已全額計提預期信用損失，回收風險極高。為加速資產回收、保障公司利益，經公司與業務單位友好協商，同意以該備案價值進行抵債。此次作價是綜合考慮款項回收的緊迫性、歷史成本以及最終實現債權回收的整體價值后作出的商業決策，符合公司及全體股東的整體利益。”實達集團表示。 此外，實達集團公告指出，本次交易事項完成后，預計形成的收益將超過公司最近一期經審計凈利潤的50%且絕對金額超過500萬元。 （聲明：文章內容和數據僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。）

12月3日晚間，大悅城（000031.SZ，股價3.10元，市值132.9億元）發布公告稱，控股子公司武漢地悅房地產開發有限公司（以下簡稱武漢地悅）因長達六年的土地交付爭議，已將武漢市蔡甸區自然資源和城鄉建設局（以下簡稱蔡甸區資建局）訴至湖北省武漢市蔡甸區人民法院，案件已獲立案受理，案號（2025）鄂0114行初136號，目前尚未開庭。此次訴訟涉及金額超10億元。 事件源于2019年12月31日簽署的《國有建設用地使用權出讓合同》。 當年，武漢地悅取得位于蔡甸區蔡甸大街與西環路交匯處以西的P(2019)130號地塊，該地塊為中糧祥云地鐵小鎮項目用地，規劃凈用地面積165459平方米，涵蓋住宅、商服、教育、文化設施等多種用途。其中，A、B地塊規劃建設商業綜合體及文化中心，C、D地塊為居住和小學用地。 公告顯示，武漢地悅已按約定支付全部土地出讓金及相關稅費，但蔡甸區資建局未能交付符合法律規定的地塊，該地塊持續處于被壓占狀態。 公告提到，在多次催告、溝通無果后，武漢地悅提出多項訴訟請求，包括解除案涉《國有建設用地使用權出讓合同》；要求被告收回未能順利開發的地塊部分，并返還對應土地出讓金約3.61億元，賠償損失約7.13億元，同時賠償已繳納的稅金約1463.98萬元及配套費738.07萬元，上述金額合計約10.96億元，案件訴訟費由被告承擔。 從大悅城在武漢的業務布局情況看，整體呈現出“商業運營亮眼、開發項目受阻”態勢。 比如，位于光谷的武漢大悅城商業項目，從公開信息看，2024年實現全年客流2350萬人次，同比提升17.5%；全年銷售15.9億元，同比提升13.6%。 而此次涉訴的蔡甸地塊開發停滯，與商業項目的蓬勃發展形成對比。該地塊C、D地塊規劃方案雖于2020年1月上報通過，但受土地交付問題影響，整體建設進程受阻。 大悅城在公告中表示，本次訴訟為維護公司合法權益的正當法律舉措，對公司日常生產經營、償債能力無重大不利影響。不過由于案件尚未開庭審理，暫無法準確判斷對本期利潤及期后利潤的影響，公司將按案件進展及時履行信息披露義務。 截至今年三季度末，大悅城實現營業收入206.48億元，同比增長0.83%；歸母凈利潤-5.33億元，同比增長9.17%。 值得注意的是，大悅城是央企中糧集團旗下地產公司，實控人為國務院國資委。 截至12月3日收盤，大悅城股價報收3.1元。 （聲明：文章內容和數據僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。）